伴随房地产市场的持续低迷以及债务与金融环境的双重调整，以往依靠“土地财政”进行运作的政府面临巨大的财政压力，政府的运作逻辑发生巨大变化。从全国来看，各地区平台公司普遍缺乏造血能力，短期内“挖空心思”发掘、盘活能够变现的资源与资金，用于化解可能违约的债务，“求生存”成为第一要务，各种招式使用殆尽。另一方面，以“谋发展”为主基调的产业结构调整、新兴产业培育等长期行为受限，导致根本问题无法解决，改善经济和资金短缺之困局遥遥无期。（参见《“十五五”期间城投平台公司发展前瞻研究 | “十五五”规划系列文章（三）》）
因此，部分具有远见的政府已经将推动地方产业发展列为首要任务，催生出了大量围绕产业设立的国有资本投资运营公司与各类产业园，尊龙凯时咨询基于过往产业园及产业投资类国资平台（以下简称“产投公司”）咨询项目经验和研究成果，总结出“十五五”期间八大发展趋势。
趋势一：多轮驱动“产投+”新逻辑
一是城市发展正在以产业为核心。目前全国开发区的国资平台，大部分以城投功能为主，但长三角、大湾区等已经开始实现多次转变，第一次转型升级，即从城市投资建设服务商向城市综合运营服务商转型，第二次由城市综合运营服务商向城市产业发展服务商转变。过去玩“城市”，现在玩“产业”，将有更多围绕产业发展的平台类公司显现，“产投+”逻辑愈发清晰。
二是城投类企业发展逻辑由“造城”转向“运城”。在“融资政策限制、市场化转型需要、保提信用评级需要”的大背景下，城投类企业发展逻辑由“造城”转向“运城”。城投功能定位于为城市投资、城市建设、城市运营、城市服务等；具体表现为城市基础设施和公共服务领域的融资建设、综合运营和服务主体，开始产生城投、公用、旅投、城市商业服务、新能源、智慧停车、地产、建筑、园林绿化等多个围绕城市及基础建设相关的平台主体。
三是产投类平台企业发展逻辑由“投资产业”转到“运作产业”。在“实现长期造血能力、布局战略性新兴产业、提升产业链控制力”的大背景下，产投类平台企业正在充分发挥国资平台聚合资源能力，利用区域内优势资源，通过参控股等方式，布局产业链关键环节，通过大手笔投引大项目，投行式并购、整合、培育龙头企业，吸引上下游企业，做大相关产业。同时，越来越多的产投类平台除了开展产业投资外，同时兼具实体产业运营、区域产业服务等功能。
趋势二：涉“产投”国资平台加速整合
从整合需求来看，面对地方多个同类型功能主体存在的现状，部分地区已经开始进行专业化平台公司的投资并购与整合重组，整合提升融资能力，增加产业链赋能，实现市场化转型。以整合求生存、谋发展将是必由之路，尤其是针对腾挪空间比较小的国资平台，整合势在必行，短期一揽子化债，长期谋发展，实现造血能力。
从整合形式来看，由于功能定位发生变化，各类平台型企业的治理结构也多种多样，有“城投”、“产投”分类运作模式、“城投+产投”混态经营模式、1+N模式等。以合肥为例，合肥建投是“城投+产投”模式，合肥产投是纯产业投资平台，合肥兴泰是产投+金融服务；以西咸新区为例，西咸集团统筹管理沣东沣西两个区域内12个平台公司；以湘江新区为例，湘江集团是1+N模式，以一个大的国有资本投资公司下设9个中心，14家全资一级子公司，2家控股一级子公司；以两江新区为例，两江集团也是1+N模式，重庆两江投资集团围绕“产城开发运营和先进制造业培育主体”的发展定位，以“基础设施建设、城市功能配套建设运营、产业培育”为主营业务。综上，国内发展较好的新区平台公司，大部分兼具城投全周期、产业发展全周期的，因此不管是多功能混合还是专业类型独立发展，管理架构形式可以多样，但围绕城投与产投的新功能定位要充分发挥。
趋势三：产业园总量供大于求
“十四五”中期，全国累计产业园数量已超过8万家，其中省级开发区超过2000家，国家级开发区超过600家。全国产业园数量位居前列的分别为广东、江苏、浙江、山东、河南、上海，仅广东省产业园数量就达到18000多家，可见产业园数量也一定程度上代表了地方经济发展水平，其发展极大地促进了地方经济总量的增长。
全国产业园区数量
由于各地政府不断上马产业园项目，高额的债务成本与超长的回报周期，已经开始对地方政府的财务造成了巨大压力。同时全国优势产业大部分都集中在长三角、珠三角等地，内陆地区产业园的使用率长期保持在低位，全国仅有中关村、张江、临港等成熟产业园具有一定回报，其他的大部分产业园在招商阶段苦苦煎熬，已经成为普遍现象。
伴随国内经济的提振需求，产业地产在“十五五”阶段仍将高速发展。大规模基础设施投资已从传统城镇化逐渐向新基建及产业地产发展。随着政府开展房地产调控政策，房地产市场逐步反弹，有利于稳定投资者投资积极性，为产业地产市场发展提供可靠保障，从而带动产业地产的投资市场的稳定发展。实体经济投资愈发热络，国内外资本投资的增多将推动产业地产投资的进一步活跃。
趋势四：产业园发展更趋市场化
伴随我国经济高质量发展，各地政府不断探索优化产业园区开发运营模式，我国产业园区进入市场化发展阶段。随着产业升级加速、产业内外部环境发生重大变化，企业对园区载体品质和运营服务都提出了更高的要求，传统园区开发运营模式面临多重挑战。各地开始积极谋求市场化破局，在“放管服”深化改革、隐性债务约束、土地集约化利用等多重因素影响下，各地政府也倾向于采取市场化手段促进园区转型，激发园区经济活力，上至国务院办公厅，下至各地方政府、开发区，近几年均推出产业园区高质量发展、市场化发展相关政策。
政策引导下各地产业园区发生三个转变：
一是弱化政府决策、突出市场主体，政策均在发挥市场作用，按照市场价格、市场信号，让市场主体来配置资源等方面给予了明确方向。
二是强调专业化运作，政策在逐步引导把产业园的开发建设、招商引资、运营管理交给掌握市场与产业资源、熟知产业布局、精通园区运营服务的专业性企业或机构。
三是聚焦提升园区资产价值和经济效益，过去政府做园区重点关注产值规模、集群效应、就业贡献，市场化企业主体介入后，更要考量项目收入、现金流以及园区的商业价值、资产价值，产业园基础设施公募REITs的出现，也让产业园投融资更加市场化。
趋势五：产业园呈现多样化发展
产业园市场化改革不断深化，逐步形成了地产开发、产业新城、产业投资、产业服务等多种开发运营模式，从政府包揽向市场做主转变。
产业园区的运营主体呈现多元化发展趋势。目前我国产业园区运营市场已经形成了多元化主体格局，涌现了一批具有丰富经验的国有企业开发运营企业和颇具品牌影响力的民营产业地产商。
国有园区开发运营商包括张江高科、苏高新、上海临港、中关村发展集团、招商蛇口等企业，他们有丰富的项目经验积累和沉淀，同时获得政府背书和政策支持，是大型开发区的建设主力。但同时其市场化转型压力大，需要协调社会公共职能与追求经营效益的企业行为，因此服务理念和能力相对偏弱。
民营产业地产商包括联东集团、亿达中国等企业，他们在物业品质打造和专业化服务能力方面处于优势，园区运作模式成熟，善于打造产业综合体、产业小镇和业态融合的科技园。但同时企业资金压力大，以经济效益为目的，企业运转逻辑以短期效益为主，很难为地方经济发展做出实质性贡献。
行业龙头企业包括宁德时代、三一重工、福耀玻璃等企业，他们对产业理解深刻，产业号召力强，易形成产业链生态，主要围绕自身产业发展，布局特色主题型园区。但同时对母公司业务和单一行业景气度依赖高，在园区建设运营方面经验不足。
科技服务企业包括启迪控股、清控科创、力合科创等企业，他们科研技术资源丰富、科创服务能力突出，多布局科技型园区和科技孵化器。但同时科技产业培育难度大，实际效益并不凸显，运作中可能发生偏离园区初衷的决策。
趋势六：产业园设计端规范化水平提升
“十五五”期间产业园物理空间布局将更加紧凑，企业会成熟有效地使用现有资源完成空间优化，提供更加流畅的布局，动线设计将更加现代。企业员工的本土化和技术能力将变得更重要，需要以可持续发展方式重新定义和优化部门人员；园区设施将更加先进，企业会成熟有效地使用现有资源，完成节能减排，并进一步推动园区智慧化、智能化发展；资源整合也会加强，对园区类企业进一步加强自身资源整合能力，在建设前期充分考虑应用场景，推动行业上下游配套完善，促进产业集群形成，在园区内实现资源互补等方面提出更高要求。
趋势七：招商模式及招商理念持续创新
作为区城经济发展的重要载体，招商引资是园区发展的重中之重。园区招商市场竞争激烈，空间受到挤压，各大产业园开发运营主体不断创新招商模式及招商理念。以前，各大产业园都习惯把大项目、大企业作为重点招商对象。通过引入行业龙头企业，既能快速形成园区产业规模和产出效益，同时也能形成“羊群效应”，是公认见效最快的招商方式。
但是，行业龙头屈指可数，在招商资源竞争压力下，大招商理念的局限性开始显现，产业园开发运营主体逐渐开始认识到中小型科技企业的重要性。这些企业虽然当前规模一般，但是数量众多，且成长性强，是提高完善产业生态体系、助力园区可持续发展的关键要素；越来越多的产业园在“招月亮”的基础上，开始转向“招星星”，将高成长性科技企业和科技人才作为重点招商目标。
地方开始打造招商引资2.0模式，政府引导基金的运作机制日渐成熟，在国内经济结构调整和产业转型升级政策推动下，各地增加产业政府引导基金的支持力度，以吸引社会资本投入，促进新兴产业发展，带动产业类引导基金数量占比已从2011年的24%上升至2022年的76%。地方产业基金的投资占比预测有较大涨幅，各地打造了更能扶持优质企业、可持续发展的“招商引资2.0”模式。2022年，逾200家政府设立了科创产业基金，成为助力科创板公司发展的重要力量，以政府引导基金为引擎，各地通过基金群合力推动产业发展为发展壮大当地战略产业集群，积极培育发展未来产业。
在招商渠道方面，园区开发运营主体不断丰富招商渠道、创新招新方式，建设多层次立体化的精准招商网络。企业开始综合运用多种招商渠道，包括驻点招商、以商招商、网络招商、中介招商、人脉招商等。一些园区也会采用委托招商的方式，将部分招商工作委托给专业第三方，与其签订招商引资合作协议，借助这些机构的资源以及专业化招商团队进行招商。同时充分利用科技力量，推进精准招商随着互联网和大数据运用，“大数据招商”成为引领园区招商的亮点。产业园可以借力于产业数字化管理平台，分析产业链中存在的上下游关系，绘制全方位产业招商图谱，基于大数据企业信息库，实时抓取与监控产业链上下游企业、关联服务企业的投资态势及企业扩、迁动态，来锁定目标企业，获取优质的招商标的，有效降低市场信息的不对称性。
趋势八：由重资产向重服务重科创转变
一是园区运营服务要素不断拓展，园区纷纷与政府合力推动政务服务进园区，设立园区行政服务中心，打通政务服务“最后一公里”。除了行政许可类、税务征缴类、公共服务类事项外，还可以提供信息服务、产业与人才政策宣传对接等企业较为关注的服务活动。
二是同时围绕企业和人才需求，园区开始搭建综合性的专业服务平台，为企业提供财税、法律、工商咨询、人力资源、市场营销等企业经营管理的相关服务。为了提高服务的专业性，通常会引入第三方专业服务机构来提供上述支撑性服务。
三是开始搭建政企银金融信息共享交流平台，加强园区企业和金融机构的双向交流，帮助企业拓宽融资渠道。对于中小企业集中的创新驱动型产业园，更是致力于提供全生命周期的产业金融服务，打造从创业期-加速期-成长期-壮大期全覆盖科创金融服务产品。
四是科创服务逐渐成为园区配套服务的重要构成。围绕技术研发、成果转化、创业孵化等创新链的不同环节，通过联合打造或者引入科技服务平台企业的方式，提供针对性的服务，促进园区企业创新产业化和产业创新化。
五是园区数字化、智慧化运营服务也成为重要趋势，未来深度智慧化将是整个园区数字化转型的核心价值所在。在智慧园区平台建设基础上，探索实现产业大数据的价值挖掘，例如，积极搭建工业互联网平台、建立产业大数据中心等等，促进园区载体与企业之间的深度互联，形成双向赋能。与数字经济、产业互联网、低碳园区等新兴趋势融合加速，未来有望催生出新的园区盈利模式。